『賃貸のお部屋を借りたいけど、どこへ行っても断られる…』
この悩み、実はとても多いです。
家賃保証の審査に落ちてしまい、賃貸住宅探しに疲れ切ってしまう方も珍しくありません。
しかし朗報です。
実はそのような方は
「セーフティネット住宅」 を利用すると
一般の賃貸よりもスムーズに入居できる可能性があります。
さらに、自分で探すのが難しい方は
「居住支援法人」を利用することで
お部屋探しをサポートしてもらうこともできます。
当記事の信頼性
私は家賃保証会社で15年以上勤務してきました。
高齢者、障害者、母子家庭、低所得者、外国籍、生活保護など
“借りたくても借りられない方”の実態を現場で見てきました。
この記事では、その経験をもとに **公営住宅の審査・仕組み・当選率・突破口** を
どこよりもわかりやすく解説します。
Contents
- 1 セーフティネット住宅とは？【まず最初に検討すべき制度】
- 2 居住支援法人とは？【お部屋探しを“代行”してくれる存在】
- 3 公営住宅に入居できる条件とは？【全国共通の基準をわかりやすく解説】
- 4 公営住宅の応募〜入居までの流れ【全国共通の完全版】
- 5 あわせて読みたい（審査が不安な方向け）
- 6 公営住宅の種類は4つ｜最適な住宅タイプがわかる比較ガイド
- 7 どの公営住宅が自分に向いている？【比較表】
- 8 あなたに最適な住宅タイプはこれ！【状況別ガイド】
- 9 あわせて読みたい
- 10 公営住宅の収入基準とは？｜合否を左右する最重要ポイント
- 11 公営住宅の申し込み方法｜全体の流れを徹底解説
- 12 公営住宅の当選確率を上げる方法（実務ベース）
- 13 公営住宅のデメリット・知らないと後悔する注意点
- 14 公営住宅に落ちやすい人の特徴と実務での理由
- 14.1 最も多い落選理由：収入基準の超過
- 14.2 制度上「入れやすい層」が明確に決まっている
- 14.3 人気団地は実は「ほぼ当たらない」
- 14.4 単身者NGの団地が多いのが公営住宅の特徴
- 14.5 制度で「人数に合った間取り」が決まっている
- 14.6 公営住宅でも「過去の賃貸履歴」は見られます
- 14.7 都市部の団地は「駐車場の空き」によって当落が変わる
- 14.8 実務では「書類不備」が本当に多い
- 14.9 虚偽は100%バレます（マイナンバー・住民票で照合）
- 14.10 倍率の低い団地＝最強の当選戦略
- 14.11 優先枠は「倍率とは無関係」で当たりやすい
- 14.12 単身者は“入れる団地を選ぶこと”がすべて
- 14.13 ポイント制がある自治体ではチャンス拡大
- 14.14 当選率を最大化する裏ワザ
- 14.15 自治体の募集月には「当たりやすい時期」がある
- 14.16 形式ミスは“即アウト”の世界
- 14.17 見守りサービスを付けると当選率が劇的に上がる
- 14.18 実務で言う「狙い目団地の5条件」
- 14.19 全国対応、保証会社なし・連帯保証人なしで入れる数少ない賃貸
- 14.20 大手信販系より独立系の方が圧倒的に通りやすい
- 14.21 保証会社を使わないため、審査がゆるい物件も存在
- 15 関連記事
- 16 公営住宅がダメだった人へ（次の一手）
セーフティネット住宅とは？【まず最初に検討すべき制度】
「賃貸のお部屋を借りたいのに、どこへ行っても断られてしまう…」
そんな方の受け皿となるのが セーフティネット住宅 です。
セーフティネット住宅とは、住宅確保要配慮者（＝一般の民間賃貸では入居が難しい人）のために
国が整備している賃貸住宅制度のこと。
入居を拒まれやすい方でも受け入れてもらえる可能性が高いため、
民間賃貸で苦戦している方は、まず最初に検討すべき選択肢です。
【セーフティネット住宅の対象者】
- 高齢者（単身・夫婦）
- 障害者
- 生活保護受給者
- 低所得の方
- 母子家庭（シングルマザー）
- 外国籍の方
- 保証会社審査に落ちやすい方
実際、家賃保証会社で15年以上勤務してきた経験からも、
「審査に弱い方の大半が、セーフティネット住宅なら入れる」というケースを何度も見てきました。
セーフティネット住宅で受けられる支援
セーフティネット住宅は、単に入居を受け入れてくれるだけではありません。
入居後の生活が安定するよう、以下のような支援が受けられる場合があります。
- 家賃債務保証の提供（保証会社の確保）
- 見守りサービス（安否確認・定期連絡）
- 生活相談・生活情報の提供
- 清掃や訪問サポート（事業者により異なる）
高齢者・障害者の方が入居してから困らないよう、
「見守りサービス」を外部法人が提供するケースが多いです。
保証会社の審査が不安な人にとっても、セーフティネット住宅は強力な味方です。
居住支援法人とは？【お部屋探しを“代行”してくれる存在】
セーフティネット住宅を探すのが難しい場合、
「居住支援法人」に相談するとお部屋探しを手伝ってくれます。
居住支援法人は、以下のような支援を行う“国が認定した専門法人”です。
- 家賃保証会社の手配
- セーフティネット住宅の紹介
- 入居後の見守り・安否確認
- 生活面の相談支援
- 物件オーナーへの入居調整
特に効果が高いのは、
「保証会社審査に通りづらい人でも、オーナーへ入居交渉してくれる」点。
15年以上現場で見てきましたが、
居住支援法人が介入したケースの多くは、一般賃貸よりも圧倒的に通りやすいです。
各都道府県の居住支援法人はこちら↓
[blogcard url="http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr7_000026.html"]
公営住宅に入居できる条件とは？【全国共通の基準をわかりやすく解説】
公営住宅（県営・市営・町営）は、「収入が低く、一般の賃貸では生活が苦しい人」を支援するために作られた住宅制度です。
そのため、誰でも応募できるわけではなく、全国共通の応募資格があります。
ここでは、公営住宅の応募要件を“全国どこでも通用する基準”でわかりやすくまとめます。
① 収入が基準以下であること
公営住宅の応募資格で最も重要なのが、「収入基準（月収換算15万8,000円以下）」です。
158,000円以下（政令月収）
政令月収とは、ボーナス等を含めた年間収入を一定の式で割り戻した金額で、
単純な手取りや総支給額とは異なる点にご注意ください。
高齢者・障害者・母子家庭などの場合、以下の「特例世帯」の基準になります。
214,000円以下
高齢者・障害者・母子家庭・要配慮者は収入基準が緩くなります。
審査に自信がない方ほど“特例枠”での応募が有効です。
② 現に住宅に困っていること（住宅困窮）
・収入が低く家賃負担が重い
・現在の住宅が狭い・老朽化
・DV被害などで現住居に住み続けられない
これらに該当すると「住宅困窮者」として認められます。
③ 暴力団の構成員ではないこと
公営住宅は暴排条例に基づき、暴力団関係者は入居不可です。
④ 過去に家賃滞納などの重大トラブルがないこと
過去に市営・県営住宅で滞納した場合、再入居が難しくなります。
ただし、民間賃貸での滞納は基本的に公営住宅審査では参照されません。
（家賃保証会社のブラック情報は、公営住宅には共有されません）
政令月収の計算式（全国共通）
控除の代表例：
- 同居親族が多いほど控除が増える
- 障害者控除
- 寡婦控除
- 勤労学生控除
数字だけ見ると難しく見えますが、
実際の応募では自治体がすべて計算してくれます。
年収が200万〜350万くらいの方は「特例世帯」で通るケースも多いです。
公営住宅の募集方式は2パターンあります
✔ 先着順方式（空き家活用）
都市部はほぼ抽選ですが、地方では「先着順」で意外とすぐ入れる物件もあります。
また、自治体によっては下記のような“優先入居枠”があります。
- 高齢者世帯
- 障害者世帯
- DV・虐待避難
- 母子家庭
- 低所得世帯
- 災害被災者
優先枠は本当に強く、「一般枠は落選でも、特別枠なら即入居」というケースも多いです。
公営住宅の応募〜入居までの流れ【全国共通の完全版】
公営住宅への入居は、一般の賃貸とは異なり、「公募 → 抽選 → 審査 → 入居」という流れで進みます。
初めての方は複雑に感じるかもしれませんが、順を追って確認すれば難しくありません。ここでは全国共通で使える「失敗しない応募マニュアル」をまとめます。
公営住宅は年に数回だけ応募できます
募集時期は自治体により異なりますが、多くの県・市では以下のようなスケジュールです。
- 年1回（春のみ）
- 年2回（春・秋）
- 通年募集（空き家活用）
特に「空き家ストック」の募集は“先着順”で、倍率もなくサクッと入れます。
僕の経験では、地方の市営住宅は空き家が多く、先着順で即入居できることもあります。
募集案内にすべて書かれています
公営住宅を申し込む際は、自治体が発行する以下の資料を確認します。
- 募集案内（パンフレット）
- 申込書
- 物件一覧
- 収入基準表
- 必要書類一覧
自治体のホームページでPDF公開される場合がほとんどです。
パンフレットは難しく見えますが、確認すべき項目は3つだけです。
✔ 収入基準
✔ 募集住戸（場所・間取り・家賃）
応募前に揃えておくべき書類
これは全国どこでも共通です。
- 住民票（世帯全員・続柄入り）
- 所得証明書（前年分）
- 源泉徴収票 or 給与証明
- 課税証明書
- 障害者手帳（該当者）
- 離職票（無職の方）
- 母子家庭証明（該当者）
書類不備が一番多い落選理由です。
ここを完璧にすると、通過率が一気に上がります。
書き方は慎重に。虚偽や未記入で即アウト。
申込書でミスしやすい項目は次のとおりです。
- 同居予定者の続柄が曖昧
- 勤務先の電話番号が記載なし
- 収入の欄に手取りを書いてしまう
- 保証人（緊急連絡先）を書き間違える
※書類に不備があると抽選に参加できません。
公営住宅の当選は「運」も大きい
抽選倍率は物件により大きく異なります。
✔ 郊外・旧耐震 → 1倍（応募者ゼロもあり）
✔ 空き家ストック → 先着順で倍率ゼロ
“倍率が低い物件を複数応募”これが最も現実的で通る方法です。
本審査では何を確認される？
当選しても、まだ入居は決定ではありません。
自治体が「本審査」を行い、以下を確認します。
- 収入基準を満たしているか
- 提出書類の整合性
- 同居親族の関係が自然か
- 過去に公営住宅で滞納がないか
- 暴排条例に抵触しないか
※民間の家賃保証会社のブラック情報は公営住宅に影響しません。
あなたの専門性として、ここは強調ポイントになります。
契約の流れ（全国共通）
- 入居説明会への参加（必須）
- 契約書への署名捺印
- 敷金の支払い（1〜3ヶ月）
- 鍵の引き渡し
- 入居開始
*礼金・仲介手数料は不要
*保証会社も基本的に不要
公営住宅は初期費用が極端に安いので、民間が厳しい人でも現実的な選択肢になります。
あわせて読みたい（審査が不安な方向け）
公営住宅の種類は4つ｜最適な住宅タイプがわかる比較ガイド
公営住宅と一口に言っても、実は以下の4種類に分かれています。
- ① 県営住宅（都道府県管理）
- ② 市営住宅（市町村管理）
- ③ UR賃貸住宅（都市再生機構）
- ④ 住宅供給公社（都道府県・市の外郭団体）
それぞれ入居条件も家賃も審査も大きく違うため、あなたに合ったタイプを選ばないと落選リスクが上がります。
家賃保証会社レベルでは測れない“公営住宅独自の審査基準”があるため、正しい選び方が非常に重要です。
県営住宅の特徴
- 家賃が最も安い部類（所得に応じて決定）
- 築年数は古めだが住戸数が多い
- 年1〜2回の募集がメイン
- 住宅要配慮者（高齢、障害、母子家庭、低所得）が優先
県営住宅は“もっとも公営住宅らしい住宅”。
家賃が非常に安く、対象者層も幅広いため、倍率は高くなりがちです。
市営住宅の特徴
- 県営より家賃がさらに安いこともある
- 市単位の募集なので供給は少なめ
- 倍率は物件により極端（0倍〜50倍）
- 応募書類が県営より細かい自治体も多い
市営住宅は“倍率の差”が激しいため、穴場物件を狙うのが鍵。
空き家ストック（随時募集）がある自治体は狙い目です。
UR賃貸の特徴
- 保証人不要
- 礼金・仲介手数料・更新料なし
- 家賃は公営住宅より高いが質が良い
- 審査は独自の基準（CIC照会なし）
- 募集は随時で抽選がなく“先着順”
信用情報（クレジット事故）を見ないため、カード事故・延滞経験者でも入居できるケースが多い。
ただし、入居条件は大きく2つ。
- 家賃の4倍以上の月収
- または 200万円以上の貯金
現役で家賃保証会社に落ちやすい人の“逃げ道”として最強です。
住宅供給公社の特徴
- 公的住宅だが一般賃貸に近い
- 家賃はURと県営住宅の中間
- 礼金なし・仲介手数料なしが多い
- 空室多めで抽選ではなく先着制が中心
- 高齢者住宅、子育て優遇住宅を多数供給
そんな方が現実的に入れるのが公社住宅です。
どの公営住宅が自分に向いている？【比較表】
| 種類 | 家賃 | 審査難易度 | 募集方式 | 向いている人 |
|---|---|---|---|---|
| 県営住宅 | 最安 | やや厳しい | 抽選 | 低所得・高齢・母子家庭 |
| 市営住宅 | 県営と同等か安い | 自治体により差 | 抽選 or 空き家先着 | 倍率が気にならない人 |
| UR | やや高い | 独自審査（カード事故OK） | 先着順 | 保証会社の審査が不安な人 |
| 住宅供給公社 | 中くらい | 比較的ゆるい | 先着順 | なるべく早く住みたい人 |
あなたに最適な住宅タイプはこれ！【状況別ガイド】
✔ すぐに住みたい → UR or 公社の先着順
✔ 保証会社の審査に落ちた → UR
✔ 高齢者・障害者・母子家庭 → 県営 or 市営（優先枠あり）
✔ とにかく落ちたくない → “倍率の低い物件”を複数応募
あわせて読みたい
公営住宅の収入基準とは？｜合否を左右する最重要ポイント
県営住宅・市営住宅には必ず「収入基準」があり、ここをクリアしないと応募すら認められません。
逆に言えば、収入基準を正しく理解して計算すれば、当選可能性を大きく高められます。
家賃保証会社の審査は金融情報がメインですが、公営住宅は“収入による生活維持能力”が最重要です。
収入基準は「政令月収」で決まる
公営住宅の収入基準は、一般的な“手取り”や“年収額面”ではなく、政令月収（せいれいつきしゅう）という独自の計算方式で判定されます。
つまり、収入の種類によって控除額（必要経費）が異なるため、「年収だけでは判断できない」仕組みです。
- 給与所得：給与所得控除を差し引く
- 年金：公的年金控除を差し引く
- 自営業：必要経費を差し引く
収入基準は世帯ごとに3つのレベル
| 区分 | 政令月収の上限 | 対象 |
|---|---|---|
| 一般世帯 | 15.8万円以下 | 一般的な単身・家族 |
| 高齢者・障害者等 | 21.4万円以下 | 高齢・障害・母子家庭など優先層 |
| 裁量世帯 | 25.9万円以下 | 特別事情がある世帯 |
※自治体によって微差あり
「一般」「高齢者・障害者」「裁量世帯」で上限額が異なるため、
あなたがどの区分に当てはまるかが合否の第一ポイントです。
収入超過とは？（年収が高くて落ちるケース）
以下のようなケースは「収入超過」と判定され、応募できない／抽選で落ちる原因となります。
- 単身で政令月収が20万円以上
- 夫婦+子1人で政令月収25万円以上
- 給与所得控除後も高収入と判定
＝一般民間住宅に住める能力があると判断されるため
収入不足でも落ちる｜実は“低収入すぎてもNG”
公営住宅は低所得向けですが、あまりに収入が少なすぎても落とされます。
理由：家賃を払えないと判断されるため
- 単身で年収60万円以下
- 無職で収入証明できない
- 生活保護で「自立できない」と判断
生活保護の方も入居できますが、自治体ごとに判断が異なるため、
“保護受給証明”などの提出が必要になるケースが多いです。
【計算例】年収300万円（サラリーマン）の場合
① 給与所得控除（年収300万＝約100万円）
② 300万円 − 100万円 = 200万円
③ 200万円 ÷ 12 = 政令月収 166,666円
→ ただし「高齢者・障害者」など特別区分なら応募可能
自分で計算できない方は、不動産会社や自治体窓口に聞くと計算してもらえます。
収入基準で落ちないための実務的アドバイス
- 収入超過スレスレなら「空き家募集」を狙う
- 落ちた人は「裁量世帯」扱いになる条件がないか確認
- 収入不足は「扶養家族」や「障害手帳」で緩和される可能性あり
- 生活保護は自治体ごとに対応が違うので事前確認が必須
県営・市営住宅で最も落ちやすい理由が「収入基準」。
正しい区分で計算し直すだけで、合格ラインに入ることは珍しくありません。
収入基準が不安な人は“この選択”が安全
公営住宅が厳しいと感じたら、以下の物件は審査がゆるく、保証会社に落ちた方でも決まりやすいです。
- ビレッジハウス（保証人不要・審査ゆるめ）
- 保証会社・保証人なし物件まとめ
- UR賃貸住宅（カード事故に強い）
公営住宅の申し込み方法｜全体の流れを徹底解説
県営住宅・市営住宅への入居は、一般的な賃貸契約と違い、「申込 → 抽選 → 入居審査 → 契約」という公的手続きが必要です。
ここでは、応募から入居までの全行程を、誰でも理解できるように丁寧に解説します。
公営住宅は “抽選に当たればほぼ入居” と言われています。
つまり「応募方法と書類ミス」だけで落ちる人が非常に多いです。
募集は大きく2種類
| 種類 | 特徴 |
|---|---|
| 定期募集 | 年2回（自治体により1〜4回）・募集数が多い |
| 随時募集（空き家） | 抽選なし・先着順・収入基準が多少ゆるい傾向 |
「絶対入りたい」「倍率を下げたい」場合は、随時募集（空き家）」が圧倒的に有利。
実務でも、収入がギリギリの方・高齢者の方は
まず随時募集を狙うことで通過率が一気に上がります。
募集要項で確認するべき項目
- 募集団地・間取り
- 家賃（月額+共益費）
- 申込期間・抽選日
- 収入基準（政令月収）
- 対象区分（一般・裁量・高齢者等）
- 必要書類（収入証明・課税証明など）
審査が一度落ちると、次回の募集まで数ヶ月待ちになるので要注意。
申し込み方法は自治体ごとに2パターン
① 窓口で提出
- 市役所・県住宅供給公社・管理センターへ提出
- 書類不備があれば、その場で指摘してもらえる
② 郵送で提出
- 書類チェックが後日になるため不備がそのまま弾かれやすい
- 締め切り当日必着の場合あり注意
可能であれば必ず「窓口提出」が安全。
郵送は書類不備で落ちるケースがかなり多いです。
抽選倍率の目安
| 地域 | 平均倍率 |
|---|---|
| 都市部（大阪・東京・名古屋） | 5〜20倍 |
| 地方都市 | 1〜5倍 |
| 随時募集（空き家） | ほぼ0倍（先着） |
※高齢者住宅・子育て世帯向け住戸は倍率が低い傾向。
ただし「優先入居制度（高齢者・障害者・母子家庭）」は別枠で当たりやすい。
二次審査で確認される内容
- 収入基準のクリア（政令月収）
- 提出書類の整合性
- 本人確認書類の有無
- 連帯保証人・緊急連絡先の確認
- 過去の退去トラブル（自治体管理物件の場合）
二次審査は1〜3週間ほど。
ここで NG となるケースは以下。
- 収入が基準を超過していた
- 収入が少なすぎて家賃維持能力なしと判断
- 書類の虚偽記載
- 緊急連絡先に連絡がつかない
ここでの落選は「惜しい落選」。
次回応募で受かる可能性は十分あります。
内覧のポイント
- キッチン・風呂・トイレは古いことが多い
- 原状回復費のルールを確認
- 修繕の範囲を必ず質問（自治体が負担する範囲）
- 自治会費・駐車場の空きもチェック
公営住宅は築年数が古い物件が多いので
“住めるか？”ではなく“慣れるか？”を基準にしてください。
契約時に必要なもの
- 印鑑（シャチハタ不可）
- 本人確認書類
- 住民票
- 課税証明書
- 収入証明書
- 敷金（家賃の2〜3ヶ月）
契約後は入居日が指定されるため、引越し業者の手配も済ませておきましょう。
抽選落ちしたら次の手を打つ
- 空き家募集（随時募集）を狙う
- UR賃貸を併用して探す（保証人不要）
- ビレッジハウスで先に引っ越すという選択肢もあり
特に急いでいる方は「ビレッジハウス → 公営住宅へ乗り換え」が最速です。
公営住宅の当選確率を上げる方法（実務ベース）
県営住宅・市営住宅は「抽選次第」と思われがちですが、実は 応募の仕方で当選率が2〜10倍変わります。
実務でも、同じ属性でも応募方法を変えただけで当選したケースは多数あります。
公営住宅は完全ランダムではありません。
“人気住戸を避ける・随時募集を狙う・特定枠で申し込む” だけで当たりやすさは大きく変わります。
倍率が下がる住戸の特徴
- 4階以上（エレベーターなし）
- 築40年以上の団地
- 間取りが広すぎる・狭すぎる（1DK / 4DK等）
- 駅から遠い団地
- 団地規模が大きく古い
逆に “階段4階・古団地” はほぼ無風。当選率が段違いになります。
先に入るなら随時募集が圧倒的に有利
随時募集は 抽選なし・書類審査のみ なので、一般募集より圧倒的に入りやすいです。
- 倍率ゼロ
- 先着なのでスピードで勝負
- 審査も早い（1〜2週間）
“早く引っ越したい方・落ちたくない方” は、まず随時募集を真っ先に見るべきです。
優先入居（別枠）を使うと倍率が激減
自治体によっては、以下の方に「優先枠」があります。
- 高齢者（単身含む）
- 障害者
- 母子家庭・父子家庭
- DV被害者
- 低所得者（生活保護含む）
優先枠は通常枠と別の「優先抽選箱」なので、
1/2〜1/5程度の低倍率になることが多いです。
注意
優先枠は「書類不備」に非常に厳しいです。
診断書・手帳番号・児童扶養手当の証明など、必ずチェック必須。
1回で当選確率を2〜3倍にする方法
自治体によっては、以下が可能です：
- 複数団地への同時応募
- 複数住戸タイプの重複応募
同じ年収・同じ属性でも、2件応募すると単純に当選確率は2倍です。
自治体職員も「応募できるなら複数申し込んでください」と案内します。
本当に確率が跳ね上がります。
人気団地の特徴
- リノベ済み
- 駅近・商業施設が近い
- 1階・2階住戸
- 新耐震以降の建物
逆に“階段4階・古い・駅遠い・広すぎる・狭すぎる” は倍率1倍前後。
迷ったら、このルール。
“住める団地” より “入れる団地” を選ぶ方が正解です。
収入が少し高くても通る場合がある
公営住宅は以下のような “裁量階層” で収入基準が緩和される場合があります。
- 子どもがいる世帯
- 障害者が同居
- 高齢者が同居
- 特定疾病
実務でも「基準超過だけど裁量でOK」という入居はよくあります。
チェック
収入がギリギリの人ほど、裁量階層のチェックは必須です。
困窮度が高いと “優先枠” or “点数加算” の対象になる自治体も
- 住まいを失う恐れがある
- 離婚・DVで住まいが確保できない
- 身体障害・精神障害がある
- 高齢で賃貸が借りられない
自治体独自の制度で、
抽選時に点数が加算される地域も多いです。
「直近で住まいに困る事情」がある場合は必ず窓口相談を。
抽選とは別枠になることがあります。
審査で不利になる層（実務）
- 収入が多すぎる（基準超過）
- 収入が少なすぎる（独居無収入）
- 書類が揃わない
- 緊急連絡先がいない
その場合は以下が強力な代替案
- セーフティネット住宅（保証会社不要）
- UR賃貸（保証人不要・収入証明ゆるい）
- ビレッジハウス（審査が最も通りやすい）
特に “急いで住まいが必要な方” ほど、
ビレッジハウス × セーフティネット を並行して探すのが最速です。
あわせて読みたい（公営住宅に強い関連記事）
公営住宅のデメリット・知らないと後悔する注意点
県営住宅・市営住宅は「安い・安定して住める」メリットが大きい反面、
一般の賃貸とはまったく違う“制度的な制約” が多くあります。
知らずに入居すると、後から「え…こんなはずじゃなかった…」となるケースも。
現場でも“入った後に後悔した相談”は非常に多いです。
実務目線で、必ず確認するべき注意点を整理します。
築40〜50年の団地が多いのは現実
- お風呂がバランス釜（給湯器ではない）
- 洗濯機置き場が外・ベランダの物件もある
- 蛇口が単水栓で使いにくい
- キッチン・内装が昭和〜平成初期のまま
公営住宅は 自治体予算でしかリフォームできない ため、
最新設備の賃貸とは大きなギャップがあります。
注意
入居者によるDIYはほぼ禁止。
勝手に交換すると「原状回復義務」で逆に高額請求の可能性。
入居者層が本当に広い（良くも悪くも）
- 高齢者（単身含む）
- 母子家庭・父子家庭
- 障害者
- 生活保護受給者
- 外国人労働者
- 低所得者
騒音・ゴミ出し・駐車マナーのトラブル が起きやすいのが実情です。
“近隣トラブルなし” の静かな環境を求める方には不向きです。
駐車場が不足している団地が多い
- 1住戸1台確保できない
- 二台目はほぼ不可
- 団地によっては「順番待ち」が1〜2年
エレベーターなし4階団地が非常に多い
高齢者の入居が多いにも関わらず、
旧耐震の4階建て・エレベーターなし団地 が主流です。
ポイント
車が必須の地域では「駐車場アリの団地」だけで探すべき。
階段4階は当たりやすいが、荷物・子育て・高齢者には過酷。
収入が上がると出て行かないといけない
公営住宅は低所得者向けの住宅のため、
収入が基準を超えると“収入超過”で更新できません。
- 給料が上がった
- 扶養が減った
- ボーナス・副業の増加
「長く住むつもり」がある方は、
将来の収入見込みで追い出される可能性も考慮が必要です。
安い家賃のまま“半永久的に住める家”ではありません。
民間賃貸のようにすぐ直らない
- 修繕受付が平日の昼間のみ
- 見積 → 稟議 → 発注で時間がかかる
- 軽微な修繕は「入居者負担」になることも
現実
「エアコンが動かない」「水漏れ」などでも
即日対応はほぼありません。
保証会社不要＝連帯保証人が必須の場合あり
保証会社が介入しないため、
親族の連帯保証人が絶対条件 という自治体が多いです。
- 両親に拒否された
- 高齢のため断られた
- 親族と疎遠
この場合、公営住宅そのものに応募できません。
緊急連絡先だけでOKな民間賃貸の方がハードルは低いです。
事実婚・同居・入居人数の増減に制限あり
- 同棲は原則不可（登録しないと違反）
- 友人との同居も不可
- 子ども・高齢親の同居も申請必須
違反すると…
無断同居 ＝ 契約違反扱い → 退去命令の対象。
公営住宅は「同居制度」が非常に厳格です。
ペット飼育は基本的に全面禁止
犬・猫・大型動物はすべてNG。
飼った場合は即退去の事例もあります。
ペット飼育の可能性がある方は、民間賃貸の方が向いています。
入居後の住み替えがしづらい
公営住宅はあくまで「住まいに困っている方向け」。
そのため、転勤・結婚・手狭になったなどで
柔軟に住み替えたい方には不向きです。
「短期で住む前提」なら民間賃貸かUR賃貸を選ぶべきです。
“家賃以外の費用” が意外に多い
- 自治会費（500〜1,500円/月）
- 共益費（団地により変動）
- 集会所維持費
- 駐輪場・駐車場利用料
家賃は安くても総額は民間賃貸に近いケースも。
公営住宅に落ちやすい人の特徴と実務での理由
公営住宅は家賃が安く、全国どこでも人気が高いため、
倍率が10倍以上になる地域も珍しくありません。
実は、抽選だから「完全ランダム」では？と思われがちですが、
現場では “落ちやすい傾向” が確実に存在します。
ここでは、制度上の理由と、自治体が実際に重視しているポイントを
行政寄りの“内部ロジック”として詳しく説明します。
最も多い落選理由：収入基準の超過
公営住宅は「低所得者向け住宅」であるため、
年収がわずかに上回るだけで100%落選します。
- 給与アップ（1万円でも基準超え）
- ボーナス支給額の増加
- 扶養人数の減少
- 副業収入の増加
重要
収入基準は自治体によって異なりますが、
“ギリギリライン”でも非常に落ちやすくなる のが実務です。
制度上「入れやすい層」が明確に決まっている
公営住宅には明確な優先順位があります。
- 高齢者世帯
- 障害者世帯
- 母子・父子家庭
- 住宅困窮者（DV等）
- 生活保護世帯
逆に、以下のような「一般の若者層」は倍率が非常に高く、
落ちやすい代表格です。
- 単身の若者（20〜40代）
- 子どもなしの夫婦
- 特別な支援区分がない世帯
制度上「守るべき優先層」に当てはまらないと、
どれだけ倍率が低くても落ちやすくなります。
人気団地は実は「ほぼ当たらない」
自治体でも、人気が集中する団地と
ほぼ応募がない団地ははっきり分かれています。
- 駅近・大型商業施設が近い
- 築浅の団地
- エレベーター付き
- 駐車場が広い
- 間取りが人気の2LDK・3DK
こうした団地は、倍率10倍以上になることもしばしば。
「人気団地ばかり応募して落ち続ける」のはよくあるパターンです。
対策
倍率が低い団地を狙うのが最重要。
募集一覧の“応募状況 PDF”をチェックすれば狙い目がわかります。
単身者NGの団地が多いのが公営住宅の特徴
- 単身高齢者はOK
- 障害者はOK
- 生活保護はOK
- 若年単身者はNGの団地が非常に多い
自治体によっては、
単身者が申し込める団地は全体の10〜20% しかありません。
「申し込み区分のミス」が最も多い落選理由です。
制度で「人数に合った間取り」が決まっている
例えば2LDKに単身で申し込むなど、
間取りと人数が合わないと審査対象外になります。
- 単身 → 1DK / 1LDK
- 二人 → 2DK / 2LDK
- 3〜4人 → 3DK / 3LDK
注意
自治体のルールにより“自動的に除外”されるため、
落選した本人は理由がわからないことが多いです。
公営住宅でも「過去の賃貸履歴」は見られます
- 家賃滞納を繰り返していた
- 退去時の原状回復トラブル
- 自治体の前住まいで問題を起こした
- 近隣トラブル（騒音・ゴミ等）
自治体は「長期安定入居」を重視するので、
トラブルが多い人は敬遠されます。
“抽選だから受かるかも”は通用しません。
自治体は内部でリスクチェックを行っています。
都市部の団地は「駐車場の空き」によって当落が変わる
東京都・神奈川・愛知・大阪などでは
駐車場付き住戸は倍率がさらに上がります。
- 団地内に駐車場が少ない
- 二台目不可
- 抽選枠が駐車希望者で埋まる
対策
どうしても車が必要なら、
駐車場の空き状況が明確な団地だけを選択するのが正解。
実務では「書類不備」が本当に多い
- 収入証明書が古い
- 源泉徴収票が足りない
- 世帯全員の住民票が揃っていない
- 記入漏れ・押印漏れ
自治体は形式的に厳格なので、
不備があると即アウトになります。
公営住宅は“事務上の審査”がとにかく細かいんです…。
虚偽は100%バレます（マイナンバー・住民票で照合）
公営住宅では住民票の異動が義務です。
同居人数を偽る、収入を隠すなどは確実にバレます。
- 収入の過少申告
- 同居者を隠す
- 勤務先を偽る
要注意
虚偽が判明した場合、
即退去＋今後の申込が禁止になる自治体もあります。
倍率の低い団地＝最強の当選戦略
公営住宅は抽選ですが、
「倍率が違いすぎる団地」が必ず存在します。
- 市街地：倍率5〜20倍
- 郊外：倍率1〜5倍
- 築古で階段のみ：1倍（応募者ほぼゼロ）
結論
当選したいなら、人気団地ではなく
倍率1〜3倍の“穴場団地”を狙うこと。
優先枠は「倍率とは無関係」で当たりやすい
- 高齢者世帯
- 障害者世帯
- 母子・父子家庭
- 低所得世帯
- DV被害・住宅困窮者
優先区分に該当すると、
一般区分とは別枠で抽選されるため、当選率が大幅アップ！
単身者は“入れる団地を選ぶこと”がすべて
単身応募できない団地に申し込んでも、
書類上で除外（審査対象外）になります。
- 単身可 → 1R / 1DK / 一部2DK
- 単身不可 → 2DK・3DK・子育て支援団地
対策
募集要項にある【単身可】の記載は必ずチェック。
自治体によって単身可の団地は全体の10〜20%のみ。
ポイント制がある自治体ではチャンス拡大
自治体によっては、抽選ではなく
スコア方式（ポイント制）を導入している場合があります。
- 低所得者 → 高ポイント
- 障害者 → 高ポイント
- 母子家庭 → 高ポイント
- 子どもあり → 中ポイント
- 若年単身 → 低ポイント
抽選よりも公平に見える制度で、
特に“該当区分がある人”には強い味方です。
当選率を最大化する裏ワザ
多くの都道府県では、
市営住宅と県営住宅が別枠で応募できます。
- 市営 × 2件
- 県営 × 2件
- 合計4件応募できる自治体も
チャンス4倍
複数応募が可能な自治体なら、
別団体＝別抽選 となるため、当選確率が大幅アップします。
自治体の募集月には「当たりやすい時期」がある
一般的に、以下の月は倍率が下がる傾向があります。
- 8月（お盆時期で応募者が減る）
- 12月（年末で引越しが少ない）
- 2月（年度末前で応募数が底）
公営住宅は“生活イベントの谷”で応募数が落ちるため、
狙い目です！
形式ミスは“即アウト”の世界
- 収入証明書の年度が違う
- 住民票が世帯全員ではない
- 押印漏れ
- 添付書類が1点でも欠けている
最重要
書類不備で落ちても自治体は教えてくれません。
事前に窓口でチェックしてもらうのが確実です。
見守りサービスを付けると当選率が劇的に上がる
- 見守りセンサー
- 定期訪問
- 緊急駆けつけ
「見守りサービス加入済みです」と申告すると
受け入れOKになる自治体が急増中。
実務で言う「狙い目団地の5条件」
- 築40年以上
- 団地内に階段のみ
- 駅から徒歩15〜20分以上
- 3階以上しか空いていない
- 駐車場がやや遠い
こうした団地は、
倍率1〜2倍 → 当たりやすい
しかし…
住み心地が悪いわけではありません。
一般の人が「少し不便」と感じるだけで、
家賃の安さや環境はむしろ良いことが多いです。
2. 連帯保証人なし＋保証会社不要物件（セーフティネット）
全国対応、保証会社なし・連帯保証人なしで入れる数少ない賃貸
大手信販系より独立系の方が圧倒的に通りやすい
保証会社を使わないため、審査がゆるい物件も存在
↓（落ちた）
② ビレッジハウス
↓（無理なら）
③ 保証会社柔軟系（セーフティ・全保連）
↓
④ 保証会社不要物件（セーフティネット）
↓
⑤ 見守りサービス付住宅
↓
⑥ 生活保護可の賃貸
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| 項目 | 公営住宅 | 民間賃貸 |
|---|---|---|
| 重視点 | 収入・世帯条件・自治体基準 | 滞納リスク・保証会社審査 |
| 審査速度 | 1〜2ヶ月 | 即日〜2日 |
| 落ちやすい理由 | 書類不備・収入超過 | 信用情報・収入不足 |
| 再審査 | 次回募集まで待つ | 別の保証会社で即日可能 |
