家賃保証会社の代位弁済とは？
代位弁済と言う言葉じたいが、あまり聞きなれない方が多いのではないでしょうか？
何だか、かた苦しい言葉ですよね！
しかし、この言葉は家賃保証の業界では日々頻繁に使われる言葉です。
家賃保証会社の最大の責務がこの『代位弁済』にあたると言っても過言ではありません！
この代位弁済と言う言葉は、主に家賃滞納が発生した時につかわれます。
入居者が賃貸に住んでいて、家賃を払わないって言う状況の事ですね！
保証会社が代位弁済してくれるから賃貸人(物件オーナー)や不動産会社が家賃保証会社を利用します。
それでは、この何ともわかりづらい言葉である『代位弁済』についてもっと詳しく説明していきしょう！
いわゆる家賃保証会社の家賃立替の事！
なにも、家賃保証業界だけで使われる言葉でもないのですが、簡単に説明すると
『本人に代わって私が肩代わりしますよ！』って感じですかね。
もっと家賃保証会社よりの言葉でいくと
『契約者が家賃を滞納したら当社が家賃滞納分の家賃を立替ますよ！』となります。
当然、滞納分家賃を保証会社が立替てくれるので物件オーナーは賃貸保証会社を利用したいですよね！
ですから今、賃貸市場でお部屋を借りる際の家賃保証会社への加入必須が増えているのが実情です。
一見、家賃滞納を起こした入居者も、
『保証会社が自分の払えなかった家賃を立替てくれて助かるわ〜！』
なんて発想もできなくはないのですが、それは大きな間違いです。
ここで言う家賃保証会社の代位弁済は、
『家賃を立替たんだからウチに払ってね！』
っと言う意味になるので、家賃を滞納してしまった入居者が家賃滞納問題から逃れる事ができると言う事では決してないのです。
お間違いないように！
代位弁済されると余計な手数料も覚悟しないといけない！
しかも、賃貸保証会社に家賃を立替てもらうと『手数料』もしくは、『損害金』なんて項目で、家賃プラスαの料金が発生してきます。
ただ、あまりにも常識外れな手数料関係の徴収は入居者が訴えれば保証会社も負けてしまいますので、今ではどこも自粛しているのが現状です。
家賃滞納者の方からしてみれば、出来ればこの余分な手数料を払わない事に越した事はありません！
ですから、家賃保証会社へ加入していての家賃滞納は出来ればしない方が無難です。
そして
家賃保証会社に代位弁済されると、その後は保証会社から家賃滞納者へ連絡が入ってきます。
家賃保証会社は家賃を物件オーナーに立て替える事により『求償権』を発生させて、督促行為にやっと移れるのです。
ですので、逆に保証会社が求償権を発生させれていないのに、滞納者へ督促してしまうのは、法律違反にあたるんです！
家賃滞納された方に対する家賃保証会社からの代位弁済の流れをざっくり言うと
- 毎月、賃貸物件オーナーが家賃の入金チェックをする
- 入金がない事を確認
- 家賃保証会社指定の書面(代位弁済請求書)にて賃貸物件オーナーが家賃立替を保証会社へ依頼(FAX)
- 受付た保証会社が物件オーナー口座へ振り込み
- 家賃立替(代位弁済)を実施した後、保証会社より督促開始(電話、訪問)
こんなところですね！
家賃立替が発生した際の入居者の対処方法！！
物件の家賃管理は、物件オーナーがやっていたり、管理会社がやっていたりとまちまちです。
家賃支払いを遅れてしまい、家賃保証会社より家賃を立替られてしまった方は、もちろん保証会社へ遅れた分の家賃を振り込まなければなりません！
間違ってもしてはいけない行動として・・・
賃貸保証会社からの督促を無視して、保証会社へ払わず、
『直接オーナーや家賃管理をしている管理会社に滞納家賃を送金してしまう事です。』
中には？家賃が送れたものの、『直接オーナーへ振り込んでおけばいいだろう！』と考える方もいると思うのですが、、、。
家賃保証会社の賃貸借保証契約書(家主と家賃保証会社との契約)には、ほとんどのケースで
『うちが立替(代位弁済)した家賃がオーナー口座へ入居者から入金されたらウチに返してね！』
となっているので結局のところは、オーナー又は家賃管理をしている物件の管理会社は2重入金となるのでオーナーや管理会社が賃貸保証会社に多くもらってしまっているその月の家賃を返金すればここでは解決にはなります。
もっとわかりやすく説明すると
2月分の家賃を保証会社が家主へ立替た！その後、保証会社は家賃滞納している契約者へ『2月分の家賃はウチへ払いなさい！』と促した。
契約者はこの保証会社からの請求を無視して直接家主の口座へ振り込んだ！
これがNGって事です。
もう、既にこのケースの場合は保証会社から家主へ2月分の家賃を立替られてます！
立替てもらった保証会社へ契約者は支払わないといけない！って事です。
しかし、家賃以外の手数料！！いわゆる賃貸保証会社が代弁した事による手数料関係は消えませんのでご注意を！！
家賃支払いを遅れてしまったバツは受けないといけません。
それでは、この余分な手数料の支払いをなくしてしまう対策方法はないのか？
２つの対策で家賃滞納問題と向かい合う！
よ〜く考えた結論としては2つの対策を考えました。
1つ目は、家賃保証会社からの連絡に誠意を持って対応する事です。
『電話の無視とかは、もっての他！』
そして、家賃保証会社の督促担当者とのコミュニケーションを十分にとる(相談にのってもらう)が一番ベストです。
担当者と家賃支払いに関して今後の支払い状況を、よくよく相談をして解消するしかないでしょうね！
「間違っても、滞納分家賃を払わなくていい方法なんてないので、バカな考えは捨てましょう！」
又、連帯保証人になっている人も同様なことが言えるので気をつけましょう！！
お金だって借りたら返すのが当たり前ですからね。
「保証会社の担当者とコミュニケーションが取れるようになってくれば、オーナーとの間に入ってもらい、何かしらの協力はしてくれるかもしれません！」
家賃保証会社の督促担当者を味方につけて損はなし！
ただ、個々の担当者さんによりますけどね、、、。
二つ目は、『代位弁済される前に物件オーナーへ交渉する』です。
そもそも、家賃保証会社へ家賃立替(代位弁済)を請求するのは物件のオーナーや管理会社です。
ですから、その請求がなければ家賃保証会社は動きません。
家賃以外の余分な手数料を発生させない為にも、先にオーナーへ家賃支払いに関する相談をしちゃいましょう！
ほとんどのオーナーさんや管理会社が相談に乗ってくれるのではないでしょうか？
家賃が払えない懐事情具合にもよりますが、ここも誠意を持って
保証会社へ代位弁済する前に
『待ってもらえるか？どうか？』を腹を割ってお話しするべきです。
話し会いで解決策を導きだす。
意外に相談に乗ってくれる家主はまだまだたくさんいらっしゃいます！
どちらかの一方的な主張はどの場面でも、中々話しが進まないケースが多いです。
場合によっては物件を管理している管理会社さんを挟んで交渉してみるのもあり！ですよ！！
まとめ
お互い譲れる所、譲れない所はでてくると思いますが、まずはお互い話しあってみると、案外スムーズな解決策がポンっとでてくるかもしれませんよ！
又、家賃を払わなくても賃貸物件に住み続けるミラクル方法はないので気を付けましょう！！
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