賃貸保証会社の強制執行！業歴15年の中の人が裏側を解説！！

【2025年版】家賃保証会社による強制執行｜督促から強制退去までの完全対策

「保証会社から訴訟の通知が届いた」「強制執行の警告書が来た」
家賃滞納が続いた方にとって、これほど恐ろしい通知はありません。

しかし、実は強制執行までには段階的なプロセスがあり、適切な対応をすることで訴訟や強制退去を回避できる場合も多く存在します。

家賃保証コンサルタント

私は15年以上、保証会社の現場で家賃督促・訴訟・強制執行までの実務を担当してきましたが、実際には「もっと早く相談してくれれば強制退去にはならなかった」というケースを何度も経験してきました。

この記事では、保証会社の強制執行の仕組み、実際の流れ、失敗しないための対処法を、誰でもわかるように、かつ実際に現場で見てきた事例を交えて詳しく解説します。

この記事を読めば、強制執行に対しての正しい知識が身につき、今すぐできる対策や、最後まで諦めない方法を知ることができます。

あなたの不安が少しでも解消され、最善の選択ができるように、ぜひ最後までご覧ください。

第1章｜家賃保証会社と強制執行の関係

家賃保証会社とは？

家賃保証会社は、入居者が家賃を滞納した場合に、家主に家賃を立替払いする仕組みを持つ会社です。入居時に「保証委託契約」を結び、入居中も更新料などを支払って契約を維持します。

強制執行とは？

強制執行とは、裁判所の判決にもとづき、入居者を部屋から強制的に退去させる手続きです。一般的に「強制退去」と呼ばれます。

なぜ保証会社が強制執行まで行うのか

強制執行は通常、家主が行うものですが、家賃保証会社は立替払いを行う代わりに、家主から訴訟・強制執行の権限を譲渡されています。

実際には、保証会社が原告となり、訴訟 → 判決 → 明渡し強制執行の手続きを進めます。

現場の実務でも、訴訟や強制執行を起こすのは保証会社がほとんどで、入居者が「家主が直接訴えてくる」と誤解しているケースが多く見られました。

第2章｜強制執行までの流れ【実務フロー】

強制執行に至るまでには、以下のような段階的な流れがあります。実際の現場でも、基本的にはこの流れに沿って手続きが進みます。

STEP1｜滞納発生

家賃滞納が発生すると、まず保証会社から電話や書面で「家賃支払いの催促」が行われます。多くの場合、1回目や2回目の催促では、あくまで支払いを促す通知にとどまります。

STEP2｜支払催告書・内容証明郵便

滞納が1〜2ヶ月継続すると、保証会社から内容証明郵便などで正式な「支払催告書」が届きます。この時点での対応次第で、強制執行に進むか、解決できるかが大きく分かれます。

STEP3｜保証会社による立替払い

入居者が支払わない場合、保証会社は家主に家賃を立替払いします。その後、入居者は保証会社に対して支払い義務を負うことになります。

STEP4｜訴訟提起

滞納が長期化すると、保証会社は裁判所に明渡訴訟を提起します。訴状が届いた時点で、入居者は速やかに対応しないと、欠席判決（不戦敗）を受ける可能性が高まります。

STEP5｜判決確定・強制執行申し立て

訴訟で明渡命令が出ると、保証会社は強制執行の申し立てを行います。これにより、裁判所の執行官によって退去日が指定されます。

STEP6｜強制執行（強制退去）

退去期限を過ぎても退去しない場合、強制執行が実施され、入居者の荷物は執行官・業者によって強制的に撤去されます。

【図解風】強制執行までの簡易フローチャート

第3章｜よくある相談・トラブル実例【実務経験】

1. 督促を無視し続けた結果、強制執行に

実務で最も多いのは、滞納初期の督促を無視した結果、訴訟→判決→強制執行になってしまうケースです。入居者は「何とかなるだろう」と考えてしまいがちですが、保証会社は必ず手続きを進めます。

2. 退去直前で相談してきたが、時すでに遅し

強制執行の通知が届いてから慌てて相談に来る方も多くいましたが、強制執行直前ではできることが限られており、結局は退去・荷物撤去となったケースも少なくありません。

3. 自己破産すれば強制執行が止まる？という誤解

「自己破産すれば強制執行も止まる」と誤解されている方も多いですが、自己破産はお金の支払い義務を免除する制度であり、明渡し義務（退去義務）は免れません。つまり、家賃債務は消えても、退去しない限り強制執行は実施されます。

第4章｜強制執行を避ける5つの具体的な方法

強制執行は決して避けられないわけではありません。実際に多くのケースで、初期段階での対応次第で防ぐことが可能です。

1. 督促に必ず対応する

最初の督促を無視しないことが最重要です。1回目・2回目の段階であれば、分割払いや支払計画の相談に応じてもらえるケースもあります。

2. 早期に分割払い・支払い猶予を相談

保証会社は「支払意思」を重視します。支払が厳しい場合でも、分割払いや支払猶予を相談すれば、実務ではかなりの確率で対応してくれます。

3. 不動産会社と保証会社、両方に相談

保証会社だけでなく、管理会社や家主も交えた三者で交渉を行うことで、より柔軟な対応が可能になる場合もあります。

4. 法テラスや弁護士相談を活用

低所得者や生活困窮者の場合、法テラス（日本司法支援センター）や弁護士の無料相談を積極的に利用しましょう。適切なアドバイスを得ることで、強制執行を回避できた事例も多くあります。

5. 最後の手段：自己破産・任意整理

家賃債務をどうしても払えない場合、自己破産や任意整理を検討する選択肢もあります。ただし、退去義務は残る点に注意しましょう。

第5章｜成功事例・失敗事例【実務体験】

成功事例｜早期相談で強制執行を回避

滞納2ヶ月の段階で、保証会社に分割相談を行った結果、訴訟を避けて支払計画が成立。家賃も分割払いで完済し、契約も継続できました。

失敗事例｜督促無視→強制執行→荷物撤去

内容証明や訴状を無視し続けた結果、強制執行が実施。家財道具は強制的に搬出・保管・処分され、結局高額な強制執行費用も請求される結果に。

誤解による失敗例｜「自己破産すれば退去せずに済む」と考えていた

破産手続きを行ったが、裁判所から強制執行が実施され、強制退去となった事例。自己破産＝強制執行免除ではないため、注意が必要です。

第6章｜強制執行回避のチェックリスト＆読者アドバイス

強制執行を回避するためのチェックリスト

筆者からのアドバイス

強制執行は最終手段ですが、決して珍しいものではありません。
しかし、「分割で良いから払う」という姿勢を示すだけで、訴訟や執行を回避できることも多くあります。

督促を放置せず、保証会社・不動産会社・専門家に早めに相談することが、何よりのトラブル回避策です。

第7章｜よくある質問（Q&A）

Q1. 強制執行は督促からどれくらいで行われる？

A. 滞納から3〜6ヶ月程度が一般的です。ただし、保証会社や裁判所の混雑状況、入居者の対応次第で前後します。

Q2. 強制執行は突然やってくる？

A. いいえ。事前に「判決」「強制執行予告書」「退去期限通知」など複数の書面が届きます。完全な予告なしで行われることはありません。

Q3. 夜逃げすれば逃げ切れる？

A. 実務では逃げても保証会社は追跡します。住民票や公共料金データなどをもとに、新居まで請求や訴訟が及ぶケースも多く、決して安全策ではありません。

Q4. 自己破産すれば強制執行は止まる？

A. 家賃債務の支払い義務は免除されますが、明渡し義務（退去義務）は残ります。よって、強制執行そのものは免れません。

Q5. 強制執行費用は誰が払う？

A. 原則は入居者負担です。実務では30万円〜50万円以上の請求となるケースも多くあります。

第8章｜まとめ｜強制執行を防ぐために今すぐできること

強制執行は、入居者にとって金銭的にも精神的にも大きな負担となります。しかし、早期対応と正しい知識があれば、防ぐ方法は十分にあります。

家賃保証コンサルタント

私自身、15年以上の現場で「最初に相談してくれればここまで大きな問題にならなかったのに」というケースを数多く見てきました。

まずは以下を実践してください。

• ◎ 督促に必ず対応する
• ◎ 分割交渉は恥ずかしがらず積極的に行う
• ◎ 法テラスや弁護士など、専門家のサポートも活用する
• ◎ 不安なら早めに保証会社や不動産会社に相談する

この記事を読んでいる今が、行動するタイミングです。
あなたが後悔のない選択をできるように、少しでもこの記事がお役に立てれば幸いです。

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【実録】強制執行トラブル別ケーススタディ

ケース1｜内容証明無視→強制執行→生活再建困難に

家賃滞納3ヶ月。内容証明も訴状も無視し続け、気付いた時には強制執行。家財は処分され、就職先にも知られ生活再建が難しくなった事例。

ケース2｜早期相談で分割払い成立

滞納1ヶ月で保証会社に事情を説明し、分割払いに成功。裁判にもならず、その後1年かけて完済した実例。

ケース3｜夜逃げ後も保証会社に追われた事例

保証会社は住民票、口座、公共料金などから転居先を特定。夜逃げしても後日訴訟が行われ、結局強制執行・賠償請求された。

強制執行までのリアルなフローチャート

【チェックリスト】強制執行を回避できるか確認しよう

【担当者の本音】15年の現場経験から

多くの入居者が「保証会社は怖い」「どうせ聞いても無駄」と考え、連絡を無視します。しかし、実際には「支払意思」さえあれば、柔軟に分割や猶予の相談に応じます。

現場では「早く言ってくれれば…」という案件ばかりでした。督促や内容証明が届いた段階で素直に相談することが、最善策です。

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【担当者から最後のアドバイス】

15年以上、強制執行現場を見てきたからこそ断言します。
「無視しない」「素直に相談する」「支払意思を示す」
この3つだけで多くのトラブルは回避できます。

相談するのは怖いかもしれませんが、逃げた先に待っているのはもっと大きな負担です。必ず、誰かに相談してください。

【FAQ 追加】

Q. 保証会社からの督促は最終的に必ず訴訟になりますか？

A. いいえ。督促に対して真摯に対応すれば、訴訟前に分割払い等で解決するケースが多数です。

Q. 夜逃げして別の部屋を借りたらどうなる？

A. 住民票や保証会社の調査で転居先が判明することが多く、別の物件でも家賃滞納情報が共有され、再度請求や訴訟の対象になるリスクがあります。

Q. どうしても家賃を払えない場合は？

A. 法テラスや自治体の生活相談窓口に相談しましょう。生活保護・緊急小口資金・任意整理など複数の支援制度があります。

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