「なんで大家さんのための保険料（保証委託料）を、入居者である私が払わないといけないの？」
お部屋探しの見積もりを見て、そう思ったことはありませんか？
結論から言うと、その感覚は正しいです。めちゃくちゃ理不尽ですよね。
ですが、悲しいことに現在の賃貸業界では「入居者負担」が常識になってしまっています。
今回は、業界の裏側を知り尽くした私が、以下の「表と裏」を包み隠さず解説します。
- なぜ「借主負担」が当たり前になっているのか
- 【悪用厳禁】保証委託料を安くする「交渉の裏ワザ」
- 一度払ったら返金されるのか？
- 保証料0円で住むための具体的な方法
特に「交渉の裏ワザ」は、不動産会社の利益構造（キックバック）に切り込む内容なので、契約前に必ず読んでおいてください。
Contents
そもそも「初回保証委託料」とは？誰のための費用？
初回保証委託料とは、お部屋を契約する際、家賃保証会社に支払う費用のことです。
金額は保証会社やプランによりますが、家賃の50%〜100%が相場です。
このお金は、あなたが家賃を滞納した際、保証会社が大家さんに「立替払い」をするための原資になります。
「保証会社の仕組み」を知らないと絶対に損をする理由
保証委託料を負担しなければならない理不尽さは、多くの入居希望者が最初にぶつかる壁です。
しかし、実はこの仕組みを理解すると、交渉の余地が大きく広がります。
✔ なぜ“家主が得をするのに借主が払う”のか？
✔ 入居者側にどんな不利益が隠れているのか？
業界を知らないと、こうした疑問はそのままスルーされてしまい、結果的に不要な支払いをしてしまう人が本当に多いのです。
図解：保証会社の利益構造（入居者が負担する理由が一発でわかる）
【図解】保証会社の利益が発生する流れ
- ① 入居者 → 保証会社へ「初回保証委託料」を支払う
- ② 保証会社 → 大家へ家賃を立替（滞納した場合）
- ③ 保証会社 → 入居者へ督促（回収できれば利益）
- ④ 不動産会社へ紹介料（キックバック）が発生
つまり、支払うのは入居者、得するのは大家・保証会社・不動産会社の3者という構図です。
なぜ入居者に払わせるのが「常識」になったのか
昔は「連帯保証人」を立てれば保証会社は不要でした。しかし、民法改正などで連帯保証人を用意することが難しくなり、保証会社の利用が必須化しました。
本来なら大家さんが負担すべきコストですが、日本の賃貸市場では「お部屋を貸してあげる」という貸主優位のパワーバランスが強かったため、いつの間にか「住みたいなら、あなたが保証料を払ってね」というルールが定着してしまったのです。
主要保証会社の「初回保証委託料」ざっくり比較（目安）
保証会社ごとの細かい条件は物件や契約内容によって変わりますが、ここではあくまで「感覚を掴む」ための目安としてご覧ください。
| 保証会社 | 初回保証委託料 | 更新料 | 特徴（傾向） |
|---|---|---|---|
| 日本セーフティー | 家賃50%〜 | 10,000円/年 | 審査は中間レベル、訪問督促が多め |
| 全保連 | 家賃50%〜100% | 10,000円/年 | 審査は早く、家主からの信頼が高い |
| Casa | 家賃50% | 10,000円/年 | 全国対応、審査スピードも早い |
| JID | 家賃50%〜 | 無し or 10,000円 | 生活保護に強く、福祉系物件が多い |
| ジェイリース | 家賃40%〜50% | 10,000円/年 | 九州・関西に強いエリア密着型 |
どの保証会社を使うかは、入居者ではなく「管理会社・大家側の事情」で決まることがほとんどです。
【ここだけの話】保証委託料を「減額」させる交渉術
強制加入させられる保証委託料ですが、安くする方法（減額交渉）は存在します。
業界のタブーに触れますが、実は不動産会社は「保証会社から紹介料（キックバック）」をもらっていることが多いのです。
不動産会社が得ている「キックバック」の仕組み
多くの不動産会社は、特定の保証会社を使うことで、以下のどちらかの手数料を受け取っています。
② 初回保証委託料の10%～（契約時に入る）
例えば家賃60,000円の場合
保証委託料（30,000円）をお客さんが支払うと、その中から3,000円〜が不動産会社の懐（利益）に入っているという計算になります。
不動産会社も商売なので利益を得ること自体は悪くありません。
しかし、これを知っているのと知らないのとでは、交渉の余地が大きく変わってきます。
「その手数料、割り引いてくれませんか？」という切り出し方
どうしても初期費用を抑えたい場合、不動産会社の担当者にこう切り出してみましょう。
「保証会社の利用は承諾します。ただ、保証会社から御社に入る手数料（キックバック）分だけでも、初期費用から割り引いていただけませんか？ もし調整してもらえるなら、今日ここで決めます！」
「今日決める（契約する）」という意思を見せれば、交渉に応じてくれる可能性はグッと上がります。
「キックバック」という単語を出すと角が立つので、「手数料分」とぼかすのが大人の交渉術です。
【実録】現場で実際にあった「保証委託料の交渉が成功したケース」
ケース1：担当者の裁量で5,000円の減額
- 初回保証委託料：30,000円 → 25,000円
- 交渉内容：「初期費用が厳しいので、保証料だけでも少し調整できませんか？」
仲介会社としては仲介手数料の方が利益が大きいため、契約を逃すくらいなら減額に応じることが多いです。
ケース2：管理会社と交渉し、別の保証会社に変更できた
- A社：初回保証料 50%
- B社：初回保証料 30%
入居者が「初期費用が厳しいのでB社に変更希望」と伝えると、あっさりOKになったケースもあります。
管理会社・オーナーにとっては “保証が付いていればどの会社でも良い” というケースが実は多いのです。
ケース3：ビレッジハウスに乗り換えて初期費用が半減
- 一般的な民間賃貸：保証料＋敷金＋礼金＋仲介手数料＋更新料…
- ビレッジハウス：保証料0円・敷金礼金0円・仲介手数料0円・更新料0円
結果として、初期費用が112,000円 → 54,000円まで下がったケースもあります。
保証料で悩むなら、最初から“保証料不要物件”を選ぶのが最強です。
【注意】保証会社を「変更できる物件」と「絶対に変更できない物件」
- 管理会社が複数の保証会社と提携している
- 担当者が柔軟で交渉に前向き
- オーナーが厳しくなく、管理会社の判断で動ける
ほぼ変更できない物件
- 新築・築浅でオーナーの拘りが強い
- 大手管理会社（例：レオパレス、大東建託など）の統一スキーム
- 事故物件や外国籍向けなど“リスク高め”として設計された物件
ここを理解していないと、「交渉しても無駄」な物件で時間を浪費してしまいます。
逆に、変更の余地がありそうな物件では、積極的に相談してみる価値があります。
そもそも「保証料0円」の物件を探す方法
「交渉とか面倒くさい」「1円も払いたくない」という方は、そもそも保証会社の審査や加入が不要な物件を探すのが手っ取り早いです。
その筆頭が「ビレッジハウス」です。
ビレッジハウスなら保証委託料0円＋初期費用が激安
- 敷金・礼金 0円
- 仲介手数料 0円
- 更新料 0円
とにかく初期費用にお金をかけたくない人には、ほぼ唯一無二の選択肢です。
払ってしまった保証委託料は返金される？
最後に、よくある質問である「キャンセルしたらお金は戻ってくるの？」について解説します。
結論：契約開始（入居）前なら返金されます。入居後は1円も返ってきません。
入居後の返金は「絶望的」
保証会社もビジネスです。一度契約が始まってしまうと、「やっぱり解約するから返して」と言っても、契約書に「返金不可」と明記されているため応じてもらえません。
入居前（キャンセル）なら「全額返金」が可能
ここが重要です。お金を振り込んでしまった後でも、「保証開始日（入居日）」の前であれば、サービスが提供されていないため返金可能です。
もし不動産会社が「もう振り込んだから返せない」と言ってきても、それは嘘（あるいは面倒なだけ）です。
「まだ保証期間が始まっていないので、返金請求をお願いします」と強く主張しましょう。
- 「入居前」であることをはっきり伝える
- 「保証期間が開始していない＝サービス未提供」である点を押さえる
- それでも拒否される場合は、管理会社ではなく保証会社名を確認して直接相談も検討
保証委託料に関する「よくある質問」
- Q. 保証委託料はいつ支払うの？
- A. 通常は契約時（入居申し込み後〜契約前）に請求されます。入居日を過ぎると返金不可となるため、日付は必ず確認してください。
- Q. 保証委託料の分割払いはできる？
- A. 一部の保証会社ではクレジットカード払いや分割対応もありますが、多くは一括払いです。事前に担当者へ「カード払いは可能ですか？」と確認しましょう。
- Q. 連帯保証人がいれば、保証会社は不要になりませんか？
- A. 昔はそうでしたが、現在は「連帯保証人＋保証会社」のダブル要求をされるケースも増えています。物件のルールに従うしかないのが現実です。
- Q. 保証会社を使わずに入居できる方法は？
- A. 公営住宅や一部の管理会社、自社管理物件（ビレッジハウスなど）では保証料不要のケースもあります。「保証会社不要」で検索したり、仲介会社に直接相談してみてください。
まとめ：知識で「理不尽コスト」を減らそう
残念ながら、今の日本では「保証委託料＝借主負担」の流れはすぐには変わりそうにありません。
しかし、ただ言われるがままに払うのではなく、以下の3つを覚えておくだけで、数万円の節約ができる可能性があります。
- 保証料は大家のためのものだが、負担は入居者（理不尽だが現状のルール）
- 不動産会社への「手数料還元」交渉で安くなる可能性がある
- どうしても嫌なら「ビレッジハウス」などの保証人・保証会社不要物件を選ぶ
これからお部屋を借りるあなたが、少しでも損をしない契約ができることを心から応援しています。
「保証料も、敷金礼金も、更新料も払いたくない…」という方へ
通常の民間賃貸では、どうしても保証委託料＋各種初期費用がかかってしまいます。
もしあなたが「とにかく出費を抑えたい」「保証会社の審査が不安」というタイプなら、最初からビレッジハウスのような“初期費用が安い物件”から探す方が合理的です。
