敷金返還に成功!!僕が実際に体験した不動産管理会社への交渉術!!

敷金返還に成功した!

今、パソコンを開いても色々な情報が掲載されていて、以前と比べて入居者も様々な情報を手に入れる事ができるようになりました。

中には、内容証明書を大家さんに送って敷金返還に成功した!とか、裁判にもっていけば必ず敷金を大家さんから返してもらえるとか!

実は、僕も家族で賃貸物件に住んでいる時に2回程、管理会社さんとの退去立ち会いを経験してます。

1回目の賃貸物件では入居前に敷金を家賃の3ヶ月分、2回目は修繕積立金と言う名目で12万円を入居する前に支払っていました。

どちらも中々の金額だったのでお部屋の退去の際には『何とか少しでも敷金返還してもらいたい!』なんて意気込んでいました。

まあ、僕の嫁さんの前で格好つけたかったんでしょうね(笑

しかし、他にも大きな理由が実はあったんです。それは僕自身が不動産業界に身を置いている人間だって事!

はっきり言って嫁さんは敷金返還なんて当たり前って位、僕にプレッシャーをかけてきていました。

あんたもプロでしょ?」ってね(笑

こうなると僕もメンツにかけて負ける訳にはいきません!ただ、不安も当然ながらありました。

20歳の時に初めて一人暮らしを初めて、約2年程でそのお部屋を退去したのですが、その時も敷金を入居前に3ヶ月分支払っていました。

が、しっかりお部屋の退去の際には、退去立ち会いに来られた業者さんに巧みに操られ、敷金3ヶ月分全額取られた上に、プラスαでお金を取られてしまった苦い経験があるんです。(注:だいぶ昔です)

今では後悔してますけど(笑

とにかく無知でしたね!当時は!今ではかなり昔の話しなんですが、、、。

まあ、そんな事で年数が経ち不動産知識を身につけた僕は、経験した2回の敷金返還に成功したんです!

今回は、そんな1回目の生の成功談を皆さんに共有出来ればと思います。

これからお部屋を退去予定で不動産管理会社との退去立ち会いを予定している方は是非、参考にして下さいね!

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敷金返還について、僕の考えは『大家さんにも気持ち良く納得してもらう』と言うのが前提の交渉だった!

ネットで敷金返還なんて検索すると色々な情報が出てきます。あたかも敷金を誰しもが全額返金できるかのように。

確かにそうです。

入居者は借りていたお部屋をきれいに使用していれば、そのお部屋の原状回復費用(退去リフォーム)で自分が預けた敷金から引かれる事はありません。

賃貸のお部屋を借りていた人が退去時に負担しないといけないルールが記載されている『ガイドライン』にだってしっかりとその旨は記載されています。

しかし、僕は不動産業界に身を置いている立場として、あまり無謀な交渉はしませんでした。

敷金全額返金を鵜呑みにして強気な交渉を大家さんにしてしまえば、下手をするとかなり痛い思いをするとわかっていたからです。

大家さんや不動産管理会社だって敷金返還に関してはバカじゃないよ!

お部屋を貸す物件オーナー。いわゆる大家さんだって何とかお部屋の原状回復費用を入居者から取ろうと必死です。

昔の慣習で、入居者が預けた敷金は全額、お部屋の原状回復費用に使われるなんて当たり前でした。長く賃貸経営している大家さんなんてこの慣習に馴れちゃってるんですよ!

今では色々な判例が裁判所から出ており、大家さんが入居者より預かった敷金を全額、原状回復費用で使うなんて事は少なくなりました。

しかし!

僕は仕事がら物件オーナーさんとお話しさせて頂く事も多くあるのですが、やっぱり大家さんは入居者から敷金を取ろうと言う考えが強いです。

中には『裁判をしてでも勝負するよ!』なんて方は大家さんの中にはまだまだ多くいます。

裁判ですよ!裁判!

又、物件を大家さんに任されている不動産管理会社だって、結局は大家さんの味方ですから同じ考えです。悲しいかな、、、。

なので、入居者が敷金を返還させようと思うのであれば結局の所、自分自身で交渉していくしかありません。プロを相手にですよ!

生半可なインターネットの情報だけ仕入れても、相手はプロです!場数踏んでます!色々な知識や交渉術を身につけており、素人が『あ〜やこ〜や』言ったて、さらにその上の交渉をしてきます。

そして、最後に大家さんから『裁判する!』なんて言われたらどうしますか?『望む所だ!!』なんてなりますか?

時間やお金がもったいないです。

僕は以上の事から、敷金全額返還とは考えず大家さんと僕で半々の折半で解決する策を講じたんです!

痛み分け?ってやつです。

1回目の退去立ち会いでは敷金20万→10万円の返金に成功!

家族で住んだ最初の賃貸物件には6年間住んでいました。築年数は古く、自分達がそこを借りて住みだした頃には築10年は経っていました。

退去立ち会いの時は、物件を当時管理していた管理会社さんがきました。

結構、大手の管理会社さんです。

実は、退去立ち会いを迎える前に僕は事前に本屋さんで原状回復費用の書籍を購入していました。(笑

興味があったのと、不動産業界にいる以上は僕自身も知識を常に身につけないといけない立場でもありましたからね。

そして、意外にもこの退去立ち会いを自分自身で経験出来ると言うワクワク感もあったんです!(実は退去立ち会いと言うものを経験した事がなく、この時が初めて!)

昔とは知識レベルが全然違いましたから、自身もそこそこありました。

そして迎えた当日、ドキドキしながら管理会社担当者をきれいに片ずけた部屋で待っていました。来た人は、感じの良い方でサクサクとお部屋の中をチェックして見積もりを作成してくれていました。しかし、僕は既に懸念していた事があったんです。

それは、洗面所の破損と扉のヘコミ。

家族で住んでいたので子供もいます。2人いるんですが、やっぱり色々と部屋は汚されますね。

子供に悪意はないと思いますが(笑

でも、破損は完全にこっちの故意過失。

『修繕費を高く見積もられたら厳しいな〜』とちょっとドキドキ。

見積もりが難なく終わって管理会社さんが僕の前に見積もり書を提示。それを見たぼくは思わず『予想通りだな!』

敷金を名一杯使っての修繕費用。もちろん僕には敷金からの返金なし。預けた敷金の20万があらゆる箇所の修繕費で消えていました。

そして、僕が予想通りと思ったのは住んでいた物件の大家さんが70歳過ぎの高齢の方という事。

入居前には菓子折りを持っての挨拶をしていましたから!

この年代の大家さんは『昔は入居者から預かった敷金は修繕費用で全額使うもの!』と思われている方が多いんです。

僕も不動産業界に身をおいていますから、これ位の年代の大家さんと話しをする機会もあるんです。

歳を召された大家さんほど、だいたい『当たり前』と言う考えを持つ大家さんが多いのは事前に知っていました。

恐らく、管理会社さんも大家さんに言われて僕の敷金でお部屋を修繕するように言われていたんでしょうね。

管理会社さんも古い考えを持つ大家さんを持ってしまうと大変です。

そんな訳で当然、僕も『わかりました!』と笑顔で答える訳もなく、一呼吸おいてから管理会社さんに告げました。

『この見積もり金額では納得できません!』

敷金の返還に向けての管理会社との攻防戦がスタート!

ズバっと切り出した僕の言葉に、管理会社の担当者さんは『あ〜やっぱりね!』って感じで、逆に僕が拍子抜けしてしまいました。

『なら最初から言うなよ〜!』なんて思いながらゆっくりと二人で床に座って見積り書を目の前にお互いの攻防戦のスタートです!

見積り書を見ると色々な項目に分かれて、それぞれに金額が記載されています。

まずは、僕の方から管理会社の担当者さんに仕掛けました。

『僕はこのお部屋に6年半住んでいました。しかも、家賃設定は当時のままです。今では確かこの物件の家賃ってだいぶ下がってますよね?』

管理会社の担当者さんも『そうなんですよね〜』っと言わんばかりのまたまた意外な反応。

実は、僕の住んでいた賃貸物件は僕がお部屋を借りた当時と10000円程、安くなっていました。

今のお部屋からの引っ越しを考えた時にパソコンで次の引っ越し先ななりうるお部屋を色々と調べていたんですが、その時に嫁さんが『ここの物件って今、家賃っていくらなんだろうね』と言ったのがきっかけなんですが、興味本位で調べてみたら上記の金額分、安くなっていた次第。

敷金返還に向けた僕から出した一つ目のカード!

そんな状況を退去立ち会いの前に知っていた僕は、まずは一つ目のカードを出しました!

物件自体は築16年ほど経過しており、決して周りの物件相場と比べると、良い物件とはいえ難い状況です。設備も新築物件に比べると程遠い設備しかなかったですしね。

お風呂に追い焚き機能もありませんでした。

『冬場は結構きつかった〜!』

そんな事はさておき、僕は管理会社担当者に告げました。

『6年間家賃の遅れもなく、借りた当初の家賃価格で住んできました。充分、大家さんは元を取れていると思うのですが、、、。』

ここで僕が良いたかったのは、物件の築が経って家賃がだだ下がりの中、僕は家賃の値下げ交渉もしないで、かなり大家さんの儲けに貢献してませんか?って事です(笑

まあ、真実ですし大家さんだって実際に充分儲けたはずです。

こんな感じで相手の反応を見ると、またしても『そうですよね〜』っとボディブローのように効いている様子。

そして、畳み掛けるように明細書を見ながら値下げ交渉です。

まず、僕が注目したのが『畳の表替え』

この時、明細書には60,000円の金額が記載されていました。当時のお部屋の和室は6畳。

まったくもって高すぎます!

敷金を名一杯取る為に見積もりを上増ししているのがバレバレ。『アホか!!』と怒鳴りつけたい気持ちもありましたが、ここは大人の対応。

『畳表替えで60,000円は納得出来ないですね〜。1畳どんなに高くても5,000円で済むのでは?ここは半額の30,000円でお願いします。』

まあ、5,000円でも高いのですが、、、。

この言葉を言った時点で、管理会社の担当者も『こいつ?素人ではないな?』って思ったんでしょうね。顔色が変わったのが何となくわかりました(笑

そして、次に交渉したのがクロス張替え料です。僕が住んでいたお部屋は2DKでしたが、全面張替えで金額が10万円!

この値段はガックリです。とことん攻めてくるな〜って感じ。

しかも、こっちは6年間住んでいたのでクロス自体は消耗して当たり前!残存価値0です!

もっとわかりやすく言うと、どんなお部屋でも6年間賃貸でお部屋を借りていれば、クロスの現状回復費用に一切、お金を支払う必要はありません。

これは原状回復に伴う『ガイドライン』にしっかり記載されてます!

しかし、しかし!僕は家族4人で住んでいて、子供も小さかった事から、確かにクロスは落書きや引っ掻き傷で場所によってはボロボロでした。

『何だか申し訳ないな〜』なんて気持ちもあって、こちらも半額の5万円で交渉!

ここまでで、計8万円の返金をお願いしたんですが、実はまだ交渉出来る項目が残っていました。

それは

ハウスクリーニング費用の40,000円!

冒頭に書いたのですが、僕はお部屋の退去立ち会いをする前にかなりきれいに掃除をしました。嫁さんも頑張ってキッチンなんかは何度も掃除してましたしね!

それで、『この金額は高い!掃除をした意味がない!』なんて思ってしまったのですが、そもそもハウスクリーニング費用もピンキリです。

素人目線で見てしまうと相場いくらなんてわからないですしね。でも、これ!原価なんてまったくかかってないのは事前に知っていました。

そんな訳で、こちらも半額の20.000円で交渉!これで当初の20万円請求から半額の10万円への値下げをお願いするに至りました。

さすがに管理会社の担当者も全てが的を得た交渉だったのか、反論も一切せずに『大家さんへ相談してみる』となったんです。

無茶な交渉より無難を選べ!!

これまでの交渉の流れで共通している事があるのをおわかりでしょうか?

実はコレ、僕は全ての交渉に対して大家さんと僕との折半で負担していくという事に徹しているんです。

最後に2枚目のカードです!

管理会社の担当者さんに僕はこうも告げました。『僕だけのわがままで全額敷金を返金してくれ!なんて事はいいません。但し、ご指摘させてもらった項目に関しては大家さんにも折半であれば決して悪い話しでもないと思います。』

いわゆる傷の痛み分けをしましょう!って事。

これだけは必ず大家さんにきちんと伝えて下さいね!と。

そして、担当者は僕に

『1ヶ月待って下さい。大家さんに話しをしてみます。』

そう言って帰って行ったのです。

ここでもわかるように、後は管理会社の担当者さんが如何にうまく大家さんへ交渉してくれるか?にかかってきます。

僕が直接、大家さんには交渉出来ないですからね。なので、やっぱり管理会社がうまく交渉出来るように、無理難題をただただ押し付けるのではなく、歩みよった交渉の方がうまく事がすすみやすいでしょうしね!

この時は、僕もただただ管理会社からの吉報を待つしかなかったのです。

しかし、前回の退去立ち会いから日が経つにつれて、色々な事を考えてしまうのが僕の悪いクセ(笑

大家さんは交渉した金額に激怒して裁判なんて事にならないだろうか?管理会社の担当者は僕の大家さんに対する気持ちをきちんと伝えてくれただろうか?

結構、待っている間はドキドキしていた気の弱い自分がいました(笑

それから1ヶ月もたたない位の日にいきなり管理会社から電話が!

『大家さんと話しあいまして了承をもらいました!金額は前回でた半額返金という事で宜しかったでしょうか?』

『きた〜!!』

交渉成立!何だかホットしましたね!この時は。

もし、大家さんが裁判してでも敷金全額を原状回復につかう!なんて事になってたら、その時の僕はどうしていたかは正直わかりません。

大家さんとは資金力の差が違いすぎます。悲しいかな、、、。

別に弁護士に依頼せずに自分で立ち向かえば費用面は気にする事はないのですが、何と言っても『面倒くさいです!!』

こんな事に巻き込まれて時間と労力を使わされていては、新しいお部屋での新生活がズタズタになりかねません!

本当に満足する交渉で終えれた事が、この時は嬉しかったですね〜!!

原状回復費用に関する金額負担は大家さんと折半がやっぱりベター!

以上が僕の敷金返還に対する実際にあった退去立ち会いの様子です。どうでしたでしょうか?

見る人によっては、『何だよ!全額返金出来るノウハウじゃないのかよ!

なんて思われてしまうかもしれません、、、。

確かに、ネットの情報の中にはもっともっと具体的なノウハウが流れています。でも、皆んなが皆んな同じように情報通りに真似をしたとしてを、うまくいかないのが不動産の世界です。

ほとんどの方がプロvs素人の状況で戦わないといけません!浅い知識で調子に乗ってしまうと必ず入居者が痛い思いをします。

今回、僕は20万→10万円の半額にする折半の交渉を推奨しましたが、これは金額に問わず使えると思います。

今では賃貸物件の初期費用は、物件によってはかなり安いのもあり、退去立ち会いの時に敷金返還というよりは追加請求を受ける事の方が多いかもしれません。

そんな時でも大家さんとの傷の痛み分けの精神を大切にすれば、お互いにとって良好な交渉で終えれると思いますよ!

「ねえ、ねえ!大家さ~ん!折半しましょうよ~」

では、では、皆さんの健闘を祈ります!

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